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가계대출 단계적 규제 변경 정부방침 발표

코로나19 대응과정에서 큰 폭으로 확대된 가계부채가 우리 경제 금융에 부담이 되지 않도록 증가세를 안정적으로 관리를 통해 갚을 수 있는 만큼 빌리고(DSR) 나누어 갚는(분할상환) 관행을 안착시키고 과도한 가계대출 확대를 방지하고자 정부정책 방향을 전환하였습니다. 자세히 알아보겠습니다.

가계대출 단계적 규제 변경 정부방침 발표
가계대출 단계적 규제 변경 정부방침 발표

가계대출 차주단위DSR 규제 확대시행

규제대상 차주의 DSR 비율이 규제비율(은행 40%, 비은행50%) 이내인 범위에서 신규대출 취급 가능하도록 확대 변경됩니다.

  • DSR(Debt Service Ratio) = 연간 “총부채” 원리금 상환액 / 연소득
도입(‘19.12)1단계(‘21.7)2단계(‘22.1)3단계(‘22.7)
주담대투기‧투기과열
9억원 초과 주택
①全 규제지역
6억원 초과 주택
총 대출액
2억원 초과
(①/② 유지)
총 대출액
1억원 초과
(①/② 폐지)
신용대출연소득 8천초과
& 1억원 초과
(‘20.12)
②1억원 초과

DSR 제외대상

서민‧취약계층 보호 등을 위해 일부 대출은 DSR 산정시 제외됩니다.

주거관련

전세대출, 보금자리론 등 정책모기지, 이주비·중도금대출

생계관련

서민금융상품, 3백만원 이하 소액신용대출(유가증권담보대출 포함), 주택연금(역모기지론), 상용차금융, 할부·리스 및 단기카드대출

기타 정책자금

정책적 목적에 따라 정부·공공기관·지자체 등과
협약을 체결하여 취급하는 대출, 자연재해 지역에 대한 지원 등
정부정책 등에 따라 긴급하게 취급하는 대출

긴급 생계자금

여신심사위원회 승인을 받은 주택담보대출

  • 대출한도 : (현행) 1억원 → (개선예시) 1.5억원

그외

보험계약대출, 예·적금담보대출

가계대출 생애최초 LTV 80% 완화 방안

생애최초 주택구매자에 대해서는 주택 소재지역 주택가격과 관계없이 LTV 상한 80% 적용하여 완화됩니다.

  • 원활한 LTV 80% 대출을 위해 모기지보험(차주의 주담대 채무불이행으로 인한 대출기관의 손실을 보상하는 보험상품) 활성화 유도
  • 총 대출한도는 6억원*(기존 : 4억원)으로 제한 → 추후 가계부채부동산 시장 상황 등을 감안하여 확대 검토
  • ‘21년말 기준 수도권 APT 중위가격 7.7억원 → LTV 80% 적용시 6.2억원
  • 생애최초 이외의 무주택자에 대해서는 현행 무주택 대상 서민실수요자 LTV 우대제도 적용

생애최초 주택구매자 LTV 80% 제도개선 전후 비교

현행개선
요건생애최초 + 생초 外 무주택
(연령제한x)
생애최초
(연령제한x)
생초 外
(연령제한x)
주택가격9억원[투기‧투기과열] 이하
8억원[조정대상지역] 이하
제한없음현행유지
소득
(부부합산)
1억원(생초) 미만
0.9억원(일반 무주택자) 이하
제한없음0.9억원
LTV60%(~6억원)‧50%(6~9억원)[투기‧투기과열]
70%(~5억원)‧60%(5~8억원)[조정대상지역]
70%[기타지역]
80%현행유지
DTI60% 이하현행유지현행유지
DSR40%[총대출 1억원 초과시, 2금융권 50%] 이하현행유지현행유지
대출한도4억원6억원4억원

DSR 산정시 청년층 장래소득 반영 확대

장래소득 증가 가능성은 높으나 현재 소득으로 DSR 산정시 상환능력이 과소평가되는 청년층 등에 대한 DSR을 개선합니다.

  • 생애주기에 걸친 상환능력을 보다 실질적으로 평가할 수 있도록 旣 마련된 금융권 가이드라인(‘21.7월~) 개선(금융권 협의)
  • 실질적인 소득흐름을 반영하도록 통계청 “고용노동통계”상 연령별 소득 자료를 기초로 장래소득의 계산방식을 개선

장래소득 산출시 차주가 유리한 만기를 선택할 수 있도록 개선

실제만기미래소득 산정시 적용만기
현행개선
10년 미만장래소득 활용 불가
10~20년실제만기 적용실제만기 or 차주에게 유리한 만기(20년 등) 적용 가능
20~40년만기 20년으로 제한

사례

월 급여가 300만원인 만 30세 무주택 근로자

  • 대출한도 : 2억 6,723만원 → 최대 3억 1,452만원 (+17.7%)

월 급여가 250만원인 만 24세 무주택 근로자

  • 대출한도 : 2억 2,269만원 → 최대 3억 3,760만원 (+51.6%)

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생계자금 관련 대출규제 개선

차주단위DSR 확대시행에 따라(3단계, ’22.7월~) 실수요자의 자금제약이 과도해지지 않도록 생계자금 관련 대출 규제를 일부 보완합니다.

신용대출 연소득 범위 내 제한 폐지

  • 현행 : 신용대출 한도를 연소득 범위 내로 제한(행정지도)
  • 개선 : 신용대출 한도 연소득 범위 내 제한을 폐지하고, 소득수준을 넘는 과도한 대출은 차주단위DSR로 일원화하여 관리

사례

대출금리 5%, 대출기간 5년, 소득 1억원

  • 현행(연소득 범위 내) : 대출한도 1억원(DSR 25% 수준)
  • 개선(DSR 40% 적용시) : 대출한도 1.6억원(연소득의 1.6배 수준)

DSR 적용 배제가 가능한 긴급생계용도 대출 확대

  • 현행 : 긴급생계용도 주담대의 경우, 개별 대출기관의 여신심사위 승인 하에 1억원 한도로 DSR 적용 배제 가능
  • 개선 : DSR이 배제되는 긴급생계용도 주담대 한도를 1억원에서 1.5억원으로 확대

가계대출 안심전환대출 추진방안

변동금리 주택담보대출을 받은 차주를 대상으로 원금·이자상환부담 경감 지원 및 향후 추가적인 금리상승 위험 제거해 줍니다.

  • 주택금융공사의 MBS 유동화를 통해 변동금리 주담대를 장기·고정금리 정책모기지로 대환하고 추가 금리인하 제공
  • ‘22년 20조원, ’23년 최대 20조원 규모로 공급

안심전환 가계대출 지원대상

  • 대상 : 제1·2금융권 변동금리(혼합형 포함) 주택담보대출
  • 주택가격 : 시가 4억원 이하 (→ 저가순 순차 신청·지원대상 선정)
  • 소득 : 부부합산 7천만원 이하
  • 대출한도 : 최대 2.5억원
  • 금리 : 시행시점 보금자리론 금리* 대비 최대 30bp 인하 고정금리 * ‘22.6월 기준, 4.35~4.60%

가계대출 주택금융공사 정책모기지 제도 개선

생애최초 주택구매자에 대해서는 주택 소재지역 아파트 여부와관계없이 LTV를 80% 적용됩니다.

  • 50년 만기 모기지 도입을 통한 대출 한도 확대
  • 보금자리론·적격대출 최장 만기를 현행 40년에서 50년으로 확대

최장 만기 확대(40년 → 50년)로 인한 효과

50년 만기 선택시 40년 만기 이용 대비 원리금 상환부담은 월 9만원 경감되고, 최대 대출가능금액은 2,000만원 증가

구분40년 만기(A)50년 만기(B)차이(B-A)
월 상환부담137만원128만원△9만원
최대 대출한도2억 9,000만원3억 1,000만원2,000만원

체증식 상환방식 도입 확대를 통한 청년층 상환부담 완화

청년·신혼부부 대상 40년 만기 보금자리론에도 체증식 상환방식을 도입하여 소득이 적은 대출초기 상환부담 완화

조기상환수수료율 인하를 통한 이용부담 완화

보금자리론·적격대출의 조기상환수수료를 현행 1.2%(3년 슬라이딩 방식) → 0.9%(3년 슬라이딩 방식)으로 △25% 인하

금융위원회 가계대출 관리방향

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