임대차 계약서는 대항력과 우선변제권 확보방법, 보증금 증액시 증액 부분 보호방법, 임차권등기명령 제도 등 임차인보호규정 등에 대한 정보를 바탕으로 묵시적 갱신 등 계약당사자인 임대인과 임차인의 권리, 의무에 대한 정보를 제공하여 분쟁을 예방할 수 있으므로 임대차 계약서를 반드시 작성하시기 바랍니다.
계약서 양식
각 해당 공란에 작성된 엷은 글씨는 법령과 판례를 참고하여 해당란에 대한 작성 방법과 예시 등을 기재한 것이므로 사용용 표준계약서를 활용하실 경우에는 이를 삭제하신 후 사용하시면 됩니다.
계약서 작성시 반드시 알아두세요
계약 체결시
대항력 및 우선변제권 확보
- 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음날부터 제3자에게 임차권을 주장할 수 있고, 계약서에 확정일자까지 받으면 후순위권리자나 그 밖의 채권자에 우선하여 변제받을 수 있니다.
단, 주택의 점유와 주민등록은 임대차 기간 중 계속 유지하고 있어야 합니다. - 등기사항증명서, 미납국세·지방세, 다가구주택 확정일자 현황 등을 반드시 확인하여 선순위 권리자 및 금액을 확인하고 계약 체결여부를 결정하여야 보증금을 지킬 수 있습니다.
※ 임차인은 임대인의 동의를 받아 미납국세·지방세는 관할 세무서에서, 확정일자 현황은 관할 주민센터‧등기소에서 확인할 수 있습니다.
신고의무 및 확정일자 부여 의제
- 수도권 전역, 광역시, 세종시 및 도(道)의 시(市) 지역에서 보증금 6천만원 또는 월차임 30만원을 초과하여 주택임대차계약을 체결(금액의 변동이 있는 재계약･갱신계약 포함)한 경우, 임대인과 임차인은 계약체결일로부터 30일 이내에 시군구청에 해당 계약을 공동(계약서를 제출하는 경우 단독신고 가능)으로 신고하여야 합니다.
- 계약서를 제출하고 신고의 접수를 완료한 경우, 임대차 신고필증상 접수완료일에 확정일자가 부여된것으로 간주되므로, 별도로 확정일자 부여를 신청할 필요가 없습니다
계약기간 중
차임증액청구
계약기간 중이나 임차인의 계약갱신요구권 행사로 인한 갱신 시 차임‧보증금을 증액하는 경우에는 기존 차임·보증금의 5%를 초과하여 증액하지 못합니다.
계약체결 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못합니다.
묵시적 갱신 등
- 임대인은 기간이 끝나기 6개월부터 2개월 전까지, 임차인은 2개월 전까지 각 상대방에게 계약을 종료하겠다거나 조건을 변경하여 재계약을 하겠다는 취지의 통지를 하지 않으면 종전 임대차와 동일한 조건으로 자동 갱신됩니다.
* 기존 규정은 1개월이고, ’20. 12. 10. 이후 최초로 체결되거나 갱신된 계약의 경우 2개월이 적용됩니다. - 제1항에 따라 갱신된 임대차의 존속기간은 2년입니다.
이 경우, 임차인은 언제든지 계약을 해지할 수 있지만 임대인은 계약서 제7조의 사유 또는 임차인과의 합의가 있어야 계약을 해지할 수 있습니다.
계약갱신요구 등
- 임차인이 기간이 만료되기 6개월 전부터 2개월전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 임대인은 정당한 사유 없이 거절하지 못하고, 갱신거절 시 계약갱신 거절통지서 양식을 활용할 수 있습니다.
* 기존 규정은 1개월이고, ’20. 12. 10. 이후 최초로 체결되거나 갱신된 계약의 경우 2개월이 적용됩니다. - 임차인은 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있습니다. 이 경우 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년, 나머지 조건은 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 봅니다.
다만, 차임과 보증금의 증액은 청구 당시의 차임 또는 보증금 액수의 100분의 5를 초과하지 아니하는 범위에서만 가능합니다. - 묵시적 갱신이나 합의에 의한 재계약의 경우 임차인이 갱신요구권을 사용한 것으로 볼 수 없으므로, 임차인은 임대기간 중 1회로 한정되어 인정되는 갱신요구권을 차후에 사용할 수 있습니다.
계약종료 시
보증금액 증액시 확정일자 날인
계약기간 중 보증금을 증액하거나, 재계약 또는 계약갱신 과정에서 보증금을 증액한 경우에는 증액된 보증금액에 대한 우선변제권을 확보하기 위하여 반드시 다시 확정일자를 받아야 합니다.
