6월 21일(화) 제1차 부동산관계장관회의에서 ‘분양가 상한제 운영 합리화 방안’을 논의 확정하였습니다. 분양가 상한제 및 고분양가 심사제도는 그간 신축 주택의 저렴한 공급등에 기여해 왔으나, 정비사업 필수 비용을 분양가에 반영하지 못하는 등 경직적 운영에 대한 현장의 개선 요구도 많았습니다. 그럼 분양가상한제 개선 방안이 어떻게 바뀌는지 자세히 알아보겠습니다.
분양가 상한제 개선 방안
이에 따라 민간 전문가, 주택건설업계, 감정평가 협회, 정비사업 조합 및 HUG∙부동산원 등 유관기관과 분양가 제도 개선을 위한 다각적 의견 수렴을 진행하고, 관계 부처와 함께 최근 대내외 경제여건에 따른 물가상승 우려 및 국민부담 등 여러 측면을 심층 검토하여 금번 개선방안을 마련하였습니다.
정비사업 추진시 소요되는 필수 비용을 분양가에 반영
도심 등에서 추진되는 정비 사업은 공공택지와 달리 총회 개최, 기존 거주자 이주ㆍ명도 등 토지 확보 과정에서 부가 비용이 소요되나, 그동안은 분양가 산정시 택지 사업과 동일한 방식이 적용되어 사업에 필요한 필수 비용이 반영되지 못하는 불합리한 측면이 있었습니다.
개선방향
앞으로는 정비사업장 분양가 산정시 세입자 주거이전비, 영업손실보상비, 명도 소송비 및 기존 거주자 이주를 위한 금융비(이자), 총회개최 등 필수소요 경비 등도 적정 수준으로 반영할 계획입니다.
- 주거이전비, 영업손실 보상비는 토지보상법상 법정 금액을 명도소송비는 소송 집행에 소요한 실제 비용을 추가 반영
- 조합원 이주비용 조달을 위한 이주비 대출이자는 대출 계약상 비용을 반영하고 총회 등 필수소요 경비도 반영
- 분양가의 급격한 상승을 차단하기 위해 이주 대출이자는 반영 상한을 두고, 총회 등 필수소요 경비는 총 사업비의 0.3%를 정액으로 반영
| 現 미반영 비용 | 개념 | 반영방식 |
|---|---|---|
| ①주거이전비재개발 | 임차인, 현금청산소유자의 주거 이전에 따른 손실 보상비 | 법정 금액 지출내역 반영 (토지보상법) |
| ②영업손실보상비재개발 | 상가 세입자, 현금청산소유자의 사업장 이전에 따른 손실 보상 | |
| ③명도소송비재개발+재건축 | 세입자, 현금 청산소유자 등 이주 관련 소송·집행비용 | 소송집행 소요 실제 비용 반영 |
| ④이주비에 대한 금융비재개발+재건축 | 조합원 이주비용 조달을 위한 이주비 대출 이자 | 대출계약상 비용을 반영하되, 표준산식으로 상한 설정 |
| ⑤총회운영비 재개발+재건축 | 조합 등 시행자의 의사결정기구 운영비용 | 총사업비의 0.3% 정액 반영 |
자재값 상승으로 인한 공급애로 해소
기본형건축비는 정기고시(3,9월) 외에도 주요 자재가격 급등시 비정기 조정 제도가 있으나, 제도도입(’08.7) 이래 조정항목 자재가 그대로 유지되어 사용 빈도가 낮은 자재 등은 변경이 필요하다는 지적이 있었습니다. 그리고 격한 요건으로 최근처럼 여러 자재값이 동시 상승하는 상황에서는 조정이 어려운 측면이 있었습니다.
개선방향
앞으로는 택지비 검증의 객관ㆍ공정성을 제고하고 평가가 조기 완료될 수 있도록, 택지비 검증위원회를 신설하여 부동산원 외에도 해당평가사와 전문가 등이 검증에 직접 참여하도록 하고, 감정평가 가이드라인, 부동산원 검증기준도 보다 구체화할 예정입니다.
- 감정평가 시 오기·오산 등 단순 오류가 발생하지 않도록 주요 오류사례 안내
- 정성평가 기준(예: 비교사업장 선정기준) 구체화 등
| 감정평가 및 협회 사전심사 | → | 기존 : 부동산원 단독 심사 | → | 택지비 평가 조기 완료 |
| 개선 : 택지비 검증委 주관* * 부동산원, 해당평가사, 전문가 등 |
HUG 고분양가심사제도 개선 방안
분양가 상한제와 별도로, 주택도시보증공사(이하 ‘HUG’)도 자재비 급등 탄력 반영, 심사기준 합리화 및 절차 개선 등 고분양가 심사제도에 대한 개선을 추진합니다. 분양보증 시점 기본형 건축비 상승률이, 최근 3년 기본형건축비 평균 상승률보다 높은 경우 분양가를 일부 가산하는 “자재비 가산제도”를 신규 도입할 예정입니다.
분양가 상한제 향후계획
- 분양가상한제 개선 관련해서는 공동주택 분양가 규칙(시행규칙) 개정을 위한 입법예고와 규제심사 등에 즉시 착수할 예정
- 금번 제도개선 사항은 개정 규칙 시행전까지 입주자 모집 공고가 이루어지지 않은 모든 사업장에 대해 적용
- 간택지 택지비 검증위원회 신설 등 감정평가 관련 개선을 위해 부동산원 내규 개정을 6월 내 완료할 예정이며, 제도 개선 이후 신규로 적정성 검토를 신청하는 건부터 적용
- 고분양가 심사제도는 HUG 시행세칙 개정을 6월 내 완료할 예정이며, 개정 시행세칙 시행 이전 입주자 모집 공고가 이루어지지 않은 모든 사업장에 대해 적용
분양가 상한제 Q&A
이번 제도개선의 취지는 무엇인지?
- 정비사업에서 특수하게 발생하지만 그간 반영되지 않아 공급 애로요인으로 작용하던 필수 비용을 적정하게 반영
- 최근 자재비 상승을 건축비에 보다 연동시키는 등 분양가 관련 제도 운영을 합리화하는 데 중점
- 시세 대비 저렴한 주택 공급이 증가하여 무주택 서민의 내 집마련 기회가 확대되고, 시장 안정요인으로 작용할 것으로 기대
자재값 상승분이 건축비에 반영되면, 서민 주거부담이 증가하는 것이 아닌지?
- 최근 자재값 상승분이 건축비에 보다 신속하게 반영됨에 따라, 주택 공급이 보다 원활해질 것으로 기대
- 제도개선 후에도 분상제 적용 주택은 시세 대비 저렴하여 무주택 서민의 주거부담 증가폭은 미미
- 주택 공급이 증가함에 따라 무주택 서민의 청약기회가 확대될 것으로 기대
이번 제도개선에 따른 분양가 영향은?
- 신도시 등에서 저렴하게 공급되는 공공택지 사업은 금번 조치와 큰 연관이 없어 분양가에 미치는 영향은 미미할 것으로 예상
- 자재값 상승에 따른 건축비 조정도 향후 자재수급 안정 시에는 정상화되므로, 분양가 영향은 일시적
- 제도개선으로 도심 내 공급이 원활히 촉진되어 시장 안정과 서민 주거안정에 기여할 것으로 기대
향후 분양가 상한제 등 추가 제도개선할 계획이 있는지?
- 전문 연구기관, 관련 업계 및 협회 등 현장의 의견을 충분히 수렴
- 현장에서 제기한 애로 사항 중 합리적으로 반영 가능한 사항은 이번에 최대한 반영
- 불필요한 분양지연 등을 방지할 필요성 등을 감안할 때, 추가 개선은 추진하지 않을 계획
