코로나19 대응과정에서 큰 폭으로 확대된 가계부채가 우리 경제 금융에 부담이 되지 않도록 증가세를 안정적으로 관리를 통해 갚을 수 있는 만큼 빌리고(DSR) 나누어 갚는(분할상환) 관행을 안착시키고 과도한 가계대출 확대를 방지하고자 정부정책 방향을 전환하였습니다. 자세히 알아보겠습니다.
가계대출 차주단위DSR 규제 확대시행
규제대상 차주의 DSR 비율이 규제비율(은행 40%, 비은행50%) 이내인 범위에서 신규대출 취급 가능하도록 확대 변경됩니다.
- DSR(Debt Service Ratio) = 연간 “총부채” 원리금 상환액 / 연소득
| 도입(‘19.12) | 1단계(‘21.7) | 2단계(‘22.1) | 3단계(‘22.7) | |
|---|---|---|---|---|
| 주담대 | 투기‧투기과열 9억원 초과 주택 | ①全 규제지역 6억원 초과 주택 | 총 대출액 2억원 초과 (①/② 유지) | 총 대출액 1억원 초과 (①/② 폐지) |
| 신용대출 | 연소득 8천초과 & 1억원 초과 (‘20.12) | ②1억원 초과 |
DSR 제외대상
서민‧취약계층 보호 등을 위해 일부 대출은 DSR 산정시 제외됩니다.
주거관련
전세대출, 보금자리론 등 정책모기지, 이주비·중도금대출
생계관련
서민금융상품, 3백만원 이하 소액신용대출(유가증권담보대출 포함), 주택연금(역모기지론), 상용차금융, 할부·리스 및 단기카드대출
기타 정책자금
정책적 목적에 따라 정부·공공기관·지자체 등과
협약을 체결하여 취급하는 대출, 자연재해 지역에 대한 지원 등
정부정책 등에 따라 긴급하게 취급하는 대출
긴급 생계자금
여신심사위원회 승인을 받은 주택담보대출
- 대출한도 : (현행) 1억원 → (개선예시) 1.5억원
그외
보험계약대출, 예·적금담보대출
가계대출 생애최초 LTV 80% 완화 방안
생애최초 주택구매자에 대해서는 주택 소재지역 주택가격과 관계없이 LTV 상한 80% 적용하여 완화됩니다.
- 원활한 LTV 80% 대출을 위해 모기지보험(차주의 주담대 채무불이행으로 인한 대출기관의 손실을 보상하는 보험상품) 활성화 유도
- 총 대출한도는 6억원*(기존 : 4억원)으로 제한 → 추후 가계부채부동산 시장 상황 등을 감안하여 확대 검토
- ‘21년말 기준 수도권 APT 중위가격 7.7억원 → LTV 80% 적용시 6.2억원
- 생애최초 이외의 무주택자에 대해서는 현행 무주택 대상 서민실수요자 LTV 우대제도 적용
생애최초 주택구매자 LTV 80% 제도개선 전후 비교
| 현행 | 개선 | ||
|---|---|---|---|
| 요건 | 생애최초 + 생초 外 무주택 (연령제한x) | 생애최초 (연령제한x) | 생초 外 (연령제한x) |
| 주택가격 | 9억원[투기‧투기과열] 이하 8억원[조정대상지역] 이하 | 제한없음 | 현행유지 |
| 소득 (부부합산) | 1억원(생초) 미만 0.9억원(일반 무주택자) 이하 | 제한없음 | 0.9억원 |
| LTV | 60%(~6억원)‧50%(6~9억원)[투기‧투기과열] 70%(~5억원)‧60%(5~8억원)[조정대상지역] 70%[기타지역] | 80% | 현행유지 |
| DTI | 60% 이하 | 현행유지 | 현행유지 |
| DSR | 40%[총대출 1억원 초과시, 2금융권 50%] 이하 | 현행유지 | 현행유지 |
| 대출한도 | 4억원 | 6억원 | 4억원 |
DSR 산정시 청년층 장래소득 반영 확대
장래소득 증가 가능성은 높으나 현재 소득으로 DSR 산정시 상환능력이 과소평가되는 청년층 등에 대한 DSR을 개선합니다.
- 생애주기에 걸친 상환능력을 보다 실질적으로 평가할 수 있도록 旣 마련된 금융권 가이드라인(‘21.7월~) 개선(금융권 협의)
- 실질적인 소득흐름을 반영하도록 통계청 “고용노동통계”상 연령별 소득 자료를 기초로 장래소득의 계산방식을 개선
장래소득 산출시 차주가 유리한 만기를 선택할 수 있도록 개선
| 실제만기 | 미래소득 산정시 적용만기 | |
|---|---|---|
| 현행 | 개선 | |
| 10년 미만 | 장래소득 활용 불가 | |
| 10~20년 | 실제만기 적용 | 실제만기 or 차주에게 유리한 만기(20년 등) 적용 가능 |
| 20~40년 | 만기 20년으로 제한 | |
사례
월 급여가 300만원인 만 30세 무주택 근로자
- 대출한도 : 2억 6,723만원 → 최대 3억 1,452만원 (+17.7%)
월 급여가 250만원인 만 24세 무주택 근로자
- 대출한도 : 2억 2,269만원 → 최대 3억 3,760만원 (+51.6%)
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생계자금 관련 대출규제 개선
차주단위DSR 확대시행에 따라(3단계, ’22.7월~) 실수요자의 자금제약이 과도해지지 않도록 생계자금 관련 대출 규제를 일부 보완합니다.
신용대출 연소득 범위 내 제한 폐지
- 현행 : 신용대출 한도를 연소득 범위 내로 제한(행정지도)
- 개선 : 신용대출 한도 연소득 범위 내 제한을 폐지하고, 소득수준을 넘는 과도한 대출은 차주단위DSR로 일원화하여 관리
사례
대출금리 5%, 대출기간 5년, 소득 1억원
- 현행(연소득 범위 내) : 대출한도 1억원(DSR 25% 수준)
- 개선(DSR 40% 적용시) : 대출한도 1.6억원(연소득의 1.6배 수준)
DSR 적용 배제가 가능한 긴급생계용도 대출 확대
- 현행 : 긴급생계용도 주담대의 경우, 개별 대출기관의 여신심사위 승인 하에 1억원 한도로 DSR 적용 배제 가능
- 개선 : DSR이 배제되는 긴급생계용도 주담대 한도를 1억원에서 1.5억원으로 확대
가계대출 안심전환대출 추진방안
변동금리 주택담보대출을 받은 차주를 대상으로 원금·이자상환부담 경감 지원 및 향후 추가적인 금리상승 위험 제거해 줍니다.
- 주택금융공사의 MBS 유동화를 통해 변동금리 주담대를 장기·고정금리 정책모기지로 대환하고 추가 금리인하 제공
- ‘22년 20조원, ’23년 최대 20조원 규모로 공급
안심전환 가계대출 지원대상
- 대상 : 제1·2금융권 변동금리(혼합형 포함) 주택담보대출
- 주택가격 : 시가 4억원 이하 (→ 저가순 순차 신청·지원대상 선정)
- 소득 : 부부합산 7천만원 이하
- 대출한도 : 최대 2.5억원
- 금리 : 시행시점 보금자리론 금리* 대비 최대 30bp 인하 고정금리 * ‘22.6월 기준, 4.35~4.60%
가계대출 주택금융공사 정책모기지 제도 개선
생애최초 주택구매자에 대해서는 주택 소재지역 아파트 여부와관계없이 LTV를 80% 적용됩니다.
- 50년 만기 모기지 도입을 통한 대출 한도 확대
- 보금자리론·적격대출 최장 만기를 현행 40년에서 50년으로 확대
최장 만기 확대(40년 → 50년)로 인한 효과
50년 만기 선택시 40년 만기 이용 대비 원리금 상환부담은 월 9만원 경감되고, 최대 대출가능금액은 2,000만원 증가
| 구분 | 40년 만기(A) | 50년 만기(B) | 차이(B-A) |
|---|---|---|---|
| 월 상환부담 | 137만원 | 128만원 | △9만원 |
| 최대 대출한도 | 2억 9,000만원 | 3억 1,000만원 | 2,000만원 |
체증식 상환방식 도입 확대를 통한 청년층 상환부담 완화
청년·신혼부부 대상 40년 만기 보금자리론에도 체증식 상환방식을 도입하여 소득이 적은 대출초기 상환부담 완화
조기상환수수료율 인하를 통한 이용부담 완화
보금자리론·적격대출의 조기상환수수료를 현행 1.2%(3년 슬라이딩 방식) → 0.9%(3년 슬라이딩 방식)으로 △25% 인하
